廣深樓市新房成交均創年內新高，有二手豪宅率先“反價”150萬元，有專家認為“市場回暖與股市上漲有關”
每經記者 陳榮浩????每經編輯 陳夢妤
新政滿月，廣深樓市皆交出了還不錯的成績單。
據合富研究院數據，廣州出臺樓市政策滿月（10月1日~10月28日），全市商品住宅網簽面積95.5萬平方米，環比增長106%，同比增長48%。從成交情況看，廣州新房連續三周成交量超2700套，預計全月破萬套，是2022年3月以來的第二次。
深圳也不落后，中原地產研究院數據顯示，10月1日~10月28日，深圳新房成交量上漲285%，認購量超過去4個月網簽總和。
但從開發商的策略來看，仍以“去庫存”為主。深圳新政后誕生了兩個日光盤，都采用了“以價換量”策略，開盤后迅速實現售罄。
10月29日上午，廣州市房協專家委員會委員、地產經濟學家鄧浩志在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，目前樓市回暖其實跟股市密切相關，股市大幅上漲后，人們對市場的預期發生了改變。
“按照過往的市場情況看，一般政策出臺一個月后樓市就開始降溫，但現在已經持續5個星期了，暫時還未看到熄火態勢。至于這種火熱趨勢還能維持多久，短期可能還得看政策支持力度，中期則取決于經濟復蘇情況。”鄧浩志說。
據合富研究院數據，廣州出臺樓市政策滿月（10月1日~10月28日），全市商品住宅網簽面積95.5萬平方米，環比增長106%，同比增長48%。
對應到具體的成交情況，陽光家緣數據顯示，截至10月27日，廣州全市新房網簽8642套，一手房市場連續三周成交量超過2700套，預計全月成交量突破萬套。
“現在廣州一些非核心板塊，比如科學城、白云湖、新塘等，因為上車門檻足夠低，新房的成交熱度甚至不低于天河海珠等片區，很多剛需客都開始進場，接下來有可能維持這種熱度。”廣州房產中介譚升（化名）向每經記者表示。
10月29日上午，克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉在接受每經記者采訪時表示，從新政后廣州樓市的反應看，除了國慶周成交火爆之外，節后三周市場仍然維持了較高熱度，并未像之前幾輪政策一樣迅速沖高回落。
克而瑞監控的廣州典型樓盤數據顯示，近三周的客戶周均來訪量比三季度高23%左右，而認購量更是提高了79%，顯示市場新客不斷、老客戶加速入場。
“盡管10月一二手樓市的成績單都較為耀眼，但當前樓市最重要的任務仍然是去庫存，因此還是必須堅持促銷走量。目前部分樓盤在節后收起的折扣優惠，相信很快又會在‘雙11’以及年底的營銷節點見到，廣大購房者仍然可以放心談價，爭取最大的優惠折扣。”肖文曉分析道。
深圳也類似。
深圳中原研究中心監測顯示，截至10月28日，深圳新房住宅認購11185套，超過過去4個月購房合同網簽量總和；新房住宅網簽量達到3211套，為近18個月最高，至月末，網簽量有望創2022年以來新高。
在中原地產華南區總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫看來，深圳一二手成交都創近幾年新高，反映市場確實火爆起來，客戶預期明顯改善，入市意愿大幅提高。
每經記者注意到，自9·29新政以來，深圳樓市已經誕生了兩個日光盤，分別為龍華區深業上城學府和光明區中建觀玥。這兩個項目分別于10月13日和19日開盤后售罄，也是近年來在深圳非限購區少有的日光項目。
值得一提的是，上述日光盤主要也是采用“以價換量”方式。其中，深業上城學府8.05萬元/平方米，開盤享受九三折優惠后，均價降至約7.6萬元/平方米；中建觀玥備案均價約3.8萬元/平方米，折后單價約3.3萬元/平方米起。
另據深圳中原地產研究中心，10月以來，深圳市場上熱銷的新房項目，還包括鴻榮源珈譽府、卓越珺奕府、鴻榮源尚云、潤宏城等。
鄧浩志表示，目前廣深樓市的新盤主要還是以“以價換量”為主，雖然確實有部分新盤在達成一定去化量后開始考慮收回折扣，但更多的還是“噱頭”，主要是為了吸引潛在購房者下定。
“如果開發商真的普遍漲價，短期內依然會難賣，比如廣州市場，我預計半年內都比較難漲價。目前廣州庫存達27個月，二手放盤量18萬套，仍然是歷史新高。”鄧浩志說。
隨著二手房行情回暖，業主們的心態似乎也發生了變化。
目前在廣州的二手房市場，降價房源仍占主流，但二手豪宅市場“反價”現象要明顯多于普宅市場。
貝殼數據顯示，截至10月28日，廣州漲價房源150套，降價房源1124套。二手房掛牌的成交周期縮短至186天。
而從過去一個月的漲價房源情況看，漲價房源最多的時間節點為9月30日，漲價房源達到了516套，而其他大部分時候的漲價房源數量低于240套。
譚升表示，目前廣州的二手房市場仍在筑底，價格還是以底部橫盤為主。
“一個比較明顯的特征是，很多買二手房的還是剛需客，大部分買家不接受漲價，只愿意橫盤成交。目前在二手房市場能夠成功‘反價’的，也主要是那些二手豪宅盤，但量并不大。”譚升說。
每經記者在貝殼平臺查詢發現，10月以來，凱旋新世界·廣粵尊府、嘉裕公館等豪宅二手房已率先“反價”。
比如凱旋新世界·廣粵尊府，一套面積為154.4平方米的中樓層房源，9月還在降價，售價4650萬元，但國慶假期最后一天漲了150萬元，現在售價4800萬元；嘉裕公館一套150.47平方米的南向戶型，國慶期間掛牌的價格為3160萬元，一周后掛牌價上漲150萬元達到3310萬元。
不過，凱旋新世界·廣粵尊府在貝殼平臺上的掛牌量為17套，嘉裕公館則為78套。
相比之下，剛需盤掛牌量要大得多。比如位于黃埔片區知識城板塊的萬科幸福譽，203套在售，掛牌均價2.25萬元/平方米；位于增城沙村片區的尚東陽光，168套在售，掛牌均價1.63萬元/平方米；位于番禺的祈福新村的祈福繽紛匯，286套在售，掛牌均價3.26萬元/平方米。
封面圖片來源：每經記者 甄素靜 攝
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