中信證券：物業服務回歸基本應對挑戰提質品牌提升分紅

熱點 2025年09月03日 10:20 17 admin

智通財經APP獲悉，中信證券發布研報稱，物業服務行業確實面臨收繳率方面的挑戰，但企業通過提升運營，科技提效，尤其是品牌服務的影響力，回歸基礎服務，上半年繼續實現了盈利的穩步增長。盈利結構方面，周期性業務占比進一步下降。現金流方面，品牌公司的優勢更加突出。加大分紅派息逐漸進入正循環，行業預期6.2%的股息率水平具備吸引力。該行看好物業服務行業。

中信證券主要觀點如下：

企業回歸基礎服務，多渠道優化在管面積

2025年上半年，14家物業服務樣本企業收入增速為5.3%，同比下降1.6個百分點，其中基礎物業服務收入增速為8.1%，同比下降3.9個百分點，盡管增速放緩，基礎物業服務依然是物業公司增長的主要來源。在管面積穩步增長，2025年上半年同比提升4.4%。企業主動提升增量和存量合約質量，一方面對于存量低效項目進行退盤，另一方面外拓時規模和質量并重，聚焦優勢賽道，加速布局存量房外拓能力。整體來看，雖然面臨宏觀壓力，但企業仍然通過各種手段積極提升管理效能，2025年上半年樣本企業基礎物業服務毛利率為16.2%，同比下降0.5個百分點，但仍處于合理水平。同時企業之間毛利率相對收斂，部分高毛利企業可能面臨交付挑戰等因素，盈利能力有所下降。

增值服務業務持續調整，開發商業務占比進一步下降

業主增值服務仍處于業務調整期，2025年上半年樣本企業業主增值服務收入同比下降5.6%(1H24同比增速為4.7%)，收入占比9.7%，較去年同期下降1.1個百分點。2023年以來，業主增值服務由快速發展期進入業務修剪狀態，收入下降主要是企業關停了一些毛利率較低、或發展潛力較低的業務。開發商相關業務持續下降，2025年上半年，樣本公司非業主增值服務收入同比下降8.5%，自2022年開始持續下降，占收入的比重較2024年同期進一步下滑1個百分點到6.5%。該行認為，非業主增值服務本身在產業鏈內的價值極低，現金流也較差，未來占物業公司收入利潤比重可能長期下降。

企業進一步加強應收款和現金流管理，預計全年能夠實現健康流入，品牌差異不斷擴大

2025年上半年，在居民繳費意愿有所下降，部分關聯方交付項目滿意度不高的情況下，物業費收繳難度加大。上半年樣本企業貿易應收款原值同比增長7.5%，增速略快于收入同比增速，但增速較2024年上半年的18.8%大幅收窄。企業通過向供應鏈傳導(反映為應付賬款增加)和加大預收(反映為合同負債增加)等方式控制應收款水平。2025年上半年，11家公告經營性現金流(OCF)的樣本企業合計經營性現金流凈流出17億元，其中7家企業相較去年有所惡化，4家企業相較去年有所優化，公司憑借品牌力，現金流明顯跑贏行業。當然，行業季節性現金流分布不均，年報是更好的觀察時間點，相信公司年報經營性現金流也能全額覆蓋凈利潤。

企業分紅派息更加積極，股息率具備吸引力

2025年中期，7家樣本企業擬派發中期股息，其中3家分紅率較去年同期有所提升。2025年上半年，14家樣本企業貨幣資金(包括定期存款等類現金科目)同比增長3.1%。該行預計，全年板塊分紅率還有進一步提升空間，平均歸母凈利潤分紅率達到73%，股息率達到2.5%-9.5%，平均股息率為6.2%。

風險提示：

物業費收繳率低于預期的風險;存量時代下，企業外拓競爭加劇的風險;企業的現金流創造能力差異較大，部分企業OCF和核心凈利潤差異過大的問題;盡管該行認為行業完全有能力繼續大幅提升分紅派息水平，但也存在部分公司分紅意愿持續偏低的可能性;退盤雖然可能增加企業的盈利能力，但這種增加公司盈利能力的方式從中長期看可能難以持續。

標簽：中信證券