房地產：地產政策博弈交易的有效性為何逐漸走弱？

熱點 2025年09月05日 22:00 15 admin

　　核心觀點　　地產在宏觀經濟中的政策地位正在下降：廣義房地產業GDP 占比、房地產投資對GDP的直接影響、住宅投資占GDP比重幾個衡量房地產業對GDP影響的指標降幅收斂，疊加房企債務到期壓力有所緩解，對金融機構的影響也逐漸減弱，房地產對宏觀經濟的拖累效應邊際正在減弱，但對GDP 或仍將有所拖累。另一方面，房地產行業難以通過刺激政策快速恢復并提振GDP 的核心原因，在于其信用派生能力已不同往昔。開發商融資渠道受限、資產價格下行導致購房人主動降低杠桿、地方政府亦受制于土地出讓金下降和隱性債務的清查而被迫縮表，舊模式中各方主體的信用派生能力均不同程度下降。　　政策邏輯已發生重大轉變，未來政策空間受到限制：政策邏輯正在出現兩個轉變：1）從關注增量到關注存量的轉變：2025 年7 月中央城市工作會議明確提出：“城市發展正從增量擴張階段轉向存量提質增效為主階段?！闭邔⒂型诔鞘懈录敖鉀Q存量土地和商品房等方面持續發力。2）從刺激向上到下有托底的轉變：“止跌回穩”仍是核心目標，房地產業GDP 累計同比貢獻率是判斷是否“止跌回穩”的重要指標。我們認為基于市場現狀和“止跌回穩”的施政目標，未來政策空間仍存，但各類政策的施政力度恐難以超越2024 年的系列政策。　　基于地產政策進行博弈交易的難度在增加：獲取地產股的超額收益需進行偏左側的交易，在預期尚在萌芽、市場持續觀望的階段入場，并在政策落地（或預期確定會落地）時適當兌現收益。市場資金在經過學習后，介入和兌現的時間節點也在不斷前移，加劇政策行情的博弈難度。由于未來政策力度和空間或將會弱于2024 年的兩輪政策，市場情緒可能很難再發展到“亢奮”階段，這將擠壓地產政策博弈行情的上漲空間，更小的漲幅空間預期，將進一步抑制博弈資金的參與積極性?！　⊥顿Y建議：結合2024 年兩輪政策行情的區間漲幅和當前股價的相對位置，基于政策博弈的交易邏輯，我們建議關注：金地集團、濱江集團、越秀地產、龍湖集團、貝殼。除政策博弈交易外，中期維度還有兩類確定性更強的投資范式：1）中長期Cap Rate 下行帶來商業資產價值重估的邏輯，建議關注：華潤置地、新城控股、龍湖集團。2）低利率環境下紅利類資產的價值重估邏輯，建議關注：綠城服務、華潤萬象生活、招商積余、萬物云、濱江服務。　　風險提示：行業下行壓力超預期；托底政策不及預期；房企債務處置不及預期；Cap Rate 下行不及預期。【免責聲明】本文僅代表第三方觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。

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標簽：博弈