長城策略：從國際經(jīng)驗看我國房地產(chǎn)復(fù)蘇節(jié)奏

熱點 2024年06月27日 15:40 55 admin

　　來源：長城總量

　　摘要

　　復(fù)盤美國、日本、香港地產(chǎn)危機后數(shù)據(jù)修復(fù)路徑。美國房地產(chǎn)指標見底的順序依次為：美股見底于2008年12月，全美房屋平均售價見底于2009年1月，二手房銷售指數(shù)和一手房銷售均見底于2010年9月。在指標恢復(fù)到危機前水平所花費的時間方面，美股從2008年6月到2009年12月已經(jīng)恢復(fù)，全美房價從2008年4月到2012年12月恢復(fù)，二手房銷售數(shù)據(jù)從2005年9月到2020年6月恢復(fù)，而一手房銷售量至今尚未恢復(fù)到危機前水平。日本房地產(chǎn)指標的見底順序依次為：東京新建公寓供應(yīng)戶數(shù)見底于1991年，日股見底于2003年1月，日本住宅物業(yè)價格指數(shù)見底于2009年6月。在房地產(chǎn)指標恢復(fù)到危機前水平所花費的時間方面，東京新建公寓供應(yīng)戶數(shù)從1990年到1993年已經(jīng)恢復(fù)，日股從1989年12月到2005年12月恢復(fù)，而日本住宅物業(yè)價格指數(shù)至今尚未恢復(fù)到危機前水平。香港房地產(chǎn)指標的見底順序依次為：港股見底于1998年7月，香港住宅物業(yè)價格指數(shù)見底于2003年3月，香港二手房和一手房買賣合約數(shù)均見底于2005年12月。在恢復(fù)到危機前水平所花費的時間方面，港股從1997年9月到2006年9月已經(jīng)恢復(fù)，香港住宅物業(yè)價格指數(shù)從1997年7月到2011年1月恢復(fù)，而香港二手房和一手房買賣合約數(shù)至今尚未恢復(fù)到危機前水平。

　　房價是否能快速恢復(fù)取決于經(jīng)濟基本面，股價通常先于房地產(chǎn)基本面觸底。從經(jīng)濟角度來看，當前我國的經(jīng)濟情況與日本更為類似，均存在經(jīng)濟增速下滑的現(xiàn)象，同時通脹水平較低。然而，從政策力度來看，我國政策的發(fā)力時間明顯早于日本。在競爭力方面，我國在制造業(yè)上仍保有絕對優(yōu)勢，國際地位也優(yōu)于日本危機時的水平。基于以上分析，我們認為國內(nèi)房地產(chǎn)市場的基本面見底時間可能大致介于日本和美國之間。盡管面臨經(jīng)濟增速放緩和低通脹的挑戰(zhàn)，但政策的提前發(fā)力和制造業(yè)的競爭優(yōu)勢將有助于房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。根據(jù)對房地產(chǎn)市場與股市見底時間的分析，可以看出以下趨勢：美股在房地產(chǎn)市場的見底時間為2008年12月，較紐約房價見底時間2012年4月早了3年4個月。日股在房地產(chǎn)市場的見底時間為2003年12月，較東京房價見底時間2009年6月早了5年6個月。港股在房地產(chǎn)市場的見底時間為1998年9月，較香港房價見底時間2003年3月早了4年6個月。由此可見，股市的見底時間通常領(lǐng)先于房地產(chǎn)市場的見底時間數(shù)年，這一趨勢在美國、日本和香港均有體現(xiàn)。這些數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇往往滯后于股市。因此，對于房地產(chǎn)股票的投資完全有理由提前于基本面見底。

　　風險提示：房地產(chǎn)相關(guān)政策落地不及預(yù)期、二手房成交恢復(fù)不及預(yù)期、商品房庫存去化速度不及預(yù)期、相關(guān)政策持續(xù)性不及預(yù)期、股票市場波動。本文基于對歷史數(shù)據(jù)的分析，可能與當下經(jīng)濟環(huán)境產(chǎn)生區(qū)別

　　國際房地產(chǎn)危機修復(fù)路徑及程度

　　美國

　　美國房地產(chǎn)指標見底的順序依次為：美股見底于2008年12月，全美房屋平均售價見底于2009年1月，二手房銷售指數(shù)和一手房銷售均見底于2010年9月。在指標恢復(fù)到危機前水平所花費的時間方面，美股從2008年6月到2009年12月已經(jīng)恢復(fù)，全美房價從2008年4月到2012年12月恢復(fù)，二手房銷售數(shù)據(jù)從2005年9月到2020年6月恢復(fù)，而一手房銷售量至今尚未恢復(fù)到危機前水平。

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　　日本

　　日本房地產(chǎn)指標的見底順序依次為：東京新建公寓供應(yīng)戶數(shù)見底于1991年，日股見底于2003年1月，日本住宅物業(yè)價格指數(shù)見底于2009年6月。在房地產(chǎn)指標恢復(fù)到危機前水平所花費的時間方面，東京新建公寓供應(yīng)戶數(shù)從1990年到1993年已經(jīng)恢復(fù)，日股從1989年12月到2005年12月恢復(fù)，而日本住宅物業(yè)價格指數(shù)至今尚未恢復(fù)到危機前水平。

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　　香港

　　香港房地產(chǎn)指標的見底順序依次為：港股見底于1998年7月，香港住宅物業(yè)價格指數(shù)見底于2003年3月，香港二手房和一手房買賣合約數(shù)均見底于2005年12月。在恢復(fù)到危機前水平所花費的時間方面，港股從1997年9月到2006年9月已經(jīng)恢復(fù)，香港住宅物業(yè)價格指數(shù)從1997年7月到2011年1月恢復(fù)，而香港二手房和一手房買賣合約數(shù)至今尚未恢復(fù)到危機前水平。

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　　對我國有何意義？

　　房價是否能快速恢復(fù)取決于經(jīng)濟基本面

　　美國的GDP增速自2005年開始下跌，并于2009年見底，至2018年恢復(fù)到原先水平。同時，CPI同比變化自2008年9月開始波動，并于2009年12月恢復(fù)到合理水平。美國的GDP增速和通脹指數(shù)恢復(fù)時間較快，全美房價的恢復(fù)也同樣迅速。

　　香港的GDP增速自1997年開始下跌，并于1998年見底，至2007年恢復(fù)到原先水平。CPI同比變化自1997年9月開始波動，并于2004年9月恢復(fù)到合理水平。香港的GDP增速和通脹指數(shù)恢復(fù)速度較快，同時香港住宅物業(yè)價格指數(shù)的恢復(fù)也較為迅速。

　　日本的GDP增速自1988年開始下跌，并于2009年見底，至今未恢復(fù)到原先水平。CPI同比變化自1990年12月開始波動，并于2006年9月恢復(fù)到合理水平。日本的GDP增速和通脹指數(shù)恢復(fù)時間較長，且日本住宅物業(yè)價格指數(shù)至今未恢復(fù)到泡沫經(jīng)濟前的水平。

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　　從經(jīng)濟角度來看，當前我國的經(jīng)濟情況與日本更為類似，均存在經(jīng)濟增速下滑的現(xiàn)象，同時通脹水平較低。然而，從政策力度來看，我國政策的發(fā)力時間明顯早于日本。在競爭力方面，我國在制造業(yè)上仍保有絕對優(yōu)勢，國際地位也優(yōu)于日本危機時的水平。基于以上分析，我們認為國內(nèi)房地產(chǎn)市場的基本面見底時間可能大致介于日本和美國之間。盡管面臨經(jīng)濟增速放緩和低通脹的挑戰(zhàn)，但政策的提前發(fā)力和制造業(yè)的競爭優(yōu)勢將有助于房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。

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　　股價先于房地產(chǎn)基本面觸底

　　根據(jù)對房地產(chǎn)市場與股市見底時間的分析，可以看出以下趨勢：美股在房地產(chǎn)市場的見底時間為2008年12月，較紐約房價見底時間2012年4月早了3年4個月。日股在房地產(chǎn)市場的見底時間為2003年12月，較東京房價見底時間2009年6月早了5年6個月。港股在房地產(chǎn)市場的見底時間為1998年9月，較香港房價見底時間2003年3月早了4年6個月。由此可見，股市的見底時間通常領(lǐng)先于房地產(chǎn)市場的見底時間數(shù)年，這一趨勢在美國、日本和香港均有體現(xiàn)。這些數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇往往滯后于股市。因此，對于房地產(chǎn)股票的投資完全有理由提前于基本面見底。

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　　基本面拐點仍需等待，重點關(guān)注龍頭表現(xiàn)

　　危機之后，當?shù)胤康禺a(chǎn)的集中度均有所提升。以美國為例，過去二十年里，經(jīng)營性建造商的市場份額顯著增加，導(dǎo)致這一市場領(lǐng)域的集中度提高。全國前100名建造商在新建單戶住宅銷售中的份額從2002年的約35%上升到2018年和2019年的超過50%。雖然疫情期間全國房屋產(chǎn)量增加，導(dǎo)致2020年這一比例略有下降，但前100名建造商的行業(yè)集中度仍接近歷史最高水平。

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　　結(jié)合之前的分析，我們當前在地產(chǎn)行業(yè)中建議優(yōu)先關(guān)注龍頭表現(xiàn)。

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　　風險提示

　　房地產(chǎn)相關(guān)政策落地不及預(yù)期、二手房成交恢復(fù)不及預(yù)期、商品房庫存去化速度不及預(yù)期、相關(guān)政策持續(xù)性不及預(yù)期、股票市場波動。本文基于對歷史數(shù)據(jù)的分析，可能與當下經(jīng)濟環(huán)境產(chǎn)生區(qū)別

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